FIRPTA?

April 8, 2018

Foreign Investment in Real Property Tax Act - ist die lange Version von FIRPTA. Dieses Gesetz regelt den Verkauf von Immobilien von Ausländern. Dabei werden bei Vertragsabschluss bzw. beim "Closing" 15 % des Kaufpreises für das Finanzamt einbehalten. Doch nicht nur beim Verkauf, auch beim Kauf von Wohneigentum in Florida ist es wichtig, diese Gesetzgebung zu kennen. Kaufen Sie das Haus oder die Wohnung von einem Ausländer, also z.B. von einem Kanadier oder einem Europäer, werden Sie von Seiten des Finanzamt zum sogenannten "Withholding-Agent" gemacht. Das heißt, Sie tragen die Verantwortung für das ordnungsgemäße Abführen der Steuern des Verkäufers. Daher ist es unerlässlich, dass Sie sich professioneller Hilfe bedienen, selbst wenn Sie das Haus Ihres deutschen oder österreichischen Freundes erwerben.  In der Regel wird der Closing-Agent - also die Title Company oder der beauftragte Rechtsanwalt - diese 15 % einbehalten und sie auch an das Finanzamt abführen. Wichtig ist, dass Sie als Käufer darauf achten, dass der Einbehalt auf Ihren Closing-Dokumenten - sprich auf dem "CD" = Closing Disclosure - der Abrechnung zwischen Verkäufer und Käufer - aufgeführt ist. Die entprechende Zeile hat den Namen "FIRPTA-Withholding".
Als ausländischer Verkäufer haben Sie die Möglichkeit, diese 15 % relativ schnell wieder zurück zu bekommen, wenn Sie sich im Vorfeld die Hilfe eines kompetenten Steuerberaters holen, der für Sie ein Withholding Certificate beantragt. Zwar werden auch in diesem Fall zunächst die 15 % vom Kaufpreis einbehalten, aber das Geld muss dann nicht innerhalb von 20 Tagen ans Finanzamt abgeführt werden, sondern bleibt auf dem Escrow-Account (Treuhandkonto) bei der Title Agency oder dem Anwalt. Sobald das Finanzamt das Withholding-Certificate ausgestellt hat, bekommt das Finanzamt nur noch den ihm zustehenden Teil der 15 % und der Rest geht an den Verkäufer.
Das ist zwar ein relativ komplexer Vorgang, weil sowohl Verkäufer als auch Käufer eine Steuernummer benötigen, die ggf. zunächst beantragt werden muss, aber die Aktion ist absolut sinnvoll, wenn man vermeiden will, dass man später monatelang seinem ans Finanzamt abgeführte Geld nachlaufen muss. Natürlich bekommt man das Geld auch über die Steuererklärung zurück - es kommt also darauf an, wann der Verkauf stattfindet. Am Jahresende - als ab 1. Dezember eines jeden Jahres - kann man sich das Withholding Certificate sparen. Da macht man dann im Januar die Steuererklärung.
Logischerweise ist dieser Beitrag hier keine steuerliche Beratung, sondern der Hinweis darauf, dass man sich bei einem Immobilienkauf von einem Ausländer immer rechtzeitig! steuerlichen Rat holen sollte. Ein Closing (vergleichbar mit dem deutschen Notartermin) kann scheitern, wenn zum Termin nicht die Bestätigung vorliegt, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer eine Steuernummer beantragt haben. Es macht daher Sinn, dass beide Seiten denselben Steuerberater nutzen, der den Vorgang koordiniert. Besonders gut im Thema sind die Mitarbeiter von FIRPTA-Solutions in Cape Coral.
In manchen Foren oder sogar auf der Website des IRS (US-Finanzamt) wird behauptet, FIRPTA würde bei Immobiliendeals unter 300,000 Dollar nicht zur Anwendung kommen. Das ist jedoch nicht ganz korrekt. Nur Amerikaner, die eine Immobilie unterhalb dieses Wertes von einem Ausländer kaufen, haben die Möglichkeit, den Ausländer vor dem Withholding zu bewahren, wenn sie eine entsprechende Erklärung abgeben. Kauft jedoch ein Ausländer von einem anderen Ausländer kommt FIRPTA immer zur Anwendung.

 

 

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