Wie geht der Kauf vonstatten?

Angenommen Sie haben Ihr Wunsch-Objekt gefunden, dann lassen Sie uns in die Verhandlungen mit dem Verkäufer eintreten.

 

Vertrag

 

Im ersten Schritt machen Sie über Ihren Makler dem Verkäufer ein Angebot zum Kauf des Objektes. Dies geschieht auf einem Standard-Formular, das bereits alle Vertragsbestandteile beinhaltet. Das Formular wurde von Anwälten der Maklerorganisation erarbeitet und über viele Jahre immer weiter verfeinert, um wirklich alle Eventualitäten zwischen Käufer und Verkäufer in Betracht zu ziehen und beide möglichst gut abzusichern. Dass dieses Formular zwölf eng bedruckte Seiten hat, ist der Tatsache geschuldet, dass es in USA kein BGB gibt, auf das man sich beziehen kann. Ergo müssen alle Punkte in diesem Vertrag besprochen sein. Sie machen also auf diesem Formular ein Angebot zum Kauf und definieren den Preis, den Sie zu zahlen bereit sind sowie Konditionen hinsichtlich der Zahlungsweise und des Kauftermins.

Diesen Vertrag schickt Ihr Makler an den Verkäufermakler mit der Bitte um Annahme oder ein Gegenangebot. In der Regel erhalten Sie innerhalb von zwei Tage Antwort auf Ihr Angebot. Dies kann eine Bestätigung Ihres Angebots sein, dann ist der Vertrag zustande gekommen. Es kann jedoch auch ein Gegenangebot sein, das Sie entweder annehmen oder eben Ihr Angebot nachbessern. Meist verlangt die Verkäuferseite, dass dem Vertrag ein Kapitalnachweis bzw. eine Finanzierungszusage der Bank beigefügt wird. Ist der Vertrag zustande gekommen, sprich haben sich Käufer und Verkäufer auf dieselben Konditionen geeinigt, spricht man vom "effective day", der für alle weiteren Termine maßgeblich ist.

Ab diesem Tag läuft die Frist zur Einzahlung eines "Escrow Deposits" sprich Ihrer Anzahlung. Diese beträgt zwischen drei und zehn Prozent des Kaufpreises - Ausnahmen bestätigen die Regel. Diese Anzahlung muss innerhalb weniger Tage bei dem Escrow Agent eingegangen sein. Der Escrow Agent behält dieses Geld ein, es wird nicht an den Verkäufer weiter gegeben bis zum Tag des endgültigen Kaufes. Sollten Sie während der sog. "Inspection Period" vom Vertrag zurücktreten, erhalten Sie Ihre Anzahlung zurück.

 

Inspection Period

 

Im Vertrag wird ein Zeitraum (10 - 15 Tage) vereinbart, der Ihnen die Möglichkeit gibt, einen Home Inspector in das Objekt zu schicken, um festzustellen, in welchem Zustand das Kaufobjekt ist. Dieser Inspektor schreibt Ihnen einen Report über den technischen Befund, es sind dort alle technischen/elektrischen Geräte und ihre Funktionsfähigkeit ebenso aufgelistet wie der Zustand von Wänden, Dächern oder Wegen. Liegt Ihnen dieser Report vor, können Sie entscheiden, ob Sie das Objekt in diesem Zustand wirklich kaufen wollen, oder ob Sie vom Vertrag zurücktreten. Sie haben kein Recht auf Reparaturen. Sie können Ihren Makler zwar bitten, einen Antrag auf Reparatur zu stellen, aber es besteht keine Verpflichtung von Seiten des Verkäufers, dieser Bitte nachzukommen. Sie können lediglich vom Vertrag zurücktreten. Ist der Report zu Ihrer Zufriedenheit, verstreicht die Inspection Period und Sie haben kein Rücktrittsrechts mehr. Sollten Sie nun den Vertrag nicht erfüllen, würden Sie Ihre Anzahlung verlieren.

 

Escrow und Title Agent

 

Der Escrow und Title Agent kommt in seiner Funktion dem deutschen Notar gleich. Meist ist der Title Agent auch derjenige, der das Escrow Deposit, also Ihre Anzahlung, in Empfang nimmt und treuhänderisch hält bis zum Kauf. Der Title Agent macht ferner eine umfassende Recherche hinsichtlich möglicher Belastungen auf dem Objekt. Sollten Belastungen - z.B. Pfändungen, Hypotheken etc. - sorgt er dafür, dass diese bis zum Kauf oder beim Kauf gelöscht werden, indem er die entsprechenden Gläubiger aus dem Kaufpreis befriedigt. So erhalten Sie ein lastenfreies Objekt. Darüber hinaus besorgt er für Sie die sogenannte Title Insurance, also ein Versicherung hinsichtlich der Lastenfreiheit. Sollte nämlich trotz sorgfältigster Recherche eines Tages ein Gläubiger eines früheren Besitzers auftauchen, greift diese Versicherung zu Ihrem Schutz ein.

Einige Tage vor dem vereinbarten Kauftermin erhalten Sie vom Title Agent eine Aufstellung mit allen Beträgen, die für die Abwicklung des Kaufes relevant sind. Diese Aufstellung nennt sich Closing Disclosure (CD) und zeigt Ihnen, welche Beträge Ihnen belastet oder gutgeschrieben werden. In der Tat wird Ihnen z.B. ein Betrag für die Grundsteuer (Property-Tax) gut geschrieben. Da diese Tax jährlich im Nachhinein fällig wird, haben Sie diese Steuer für das laufende Kalenderjahr zu entrichten. Der Zeitraum, für den der Verkäufer noch steuerpflichtig ist, erscheint also auf dem CD als Gutschrift für Sie, da Sie seine Steuern zum Fälligkeitstag mit entrichten müssen.

Sie können dieses CD prüfen bzw. werden es mit Ihrem Makler besprechen, der die Aufstellung bereits vorgeprüft hat. Sie müssen dann dafür sorgen, dass zum Kauftermin (Closing) der im CD genannte Restbetrag auf dem Treuhandkonto des Title Agents ist. Title Agent kann auch ein Rechtsanwalt sein, muss aber nicht. Es gibt eine Reihe von erfahrenen und guten Title Agencies in Florida.

 

Closing

 

Sie müssen beim Closing - vergleichbar mit dem deutschen Notartermin für den Kauf - nicht anwesend sein. Meist vergehen zwischen dem ersten Angebot und dem Closing mehrere Wochen. Wenn Sie finanzieren können es auch bis zu zwei Monaten oder länger sein. Daher sind viele ausländische Kunden zum Closing nicht anwesend. Wenn Sie jedoch finanzieren, zählt jede Minute, so dass Sie zum Closingtermin erreichbar sein sollten. Ansonsten reicht es, wenn Sie die Dokumente im Vorfeld in Deutschland unterzeichnen und per FedEx zurückschicken. Im Falle einer Finanzierung kann hierfür der Besuch beim Notar erforderlich sein. Entscheidend für ein erfolgreiches Closing ist, dass das Geld in voller Höher eingegangen ist. Überweisen Sie daher lieber etwas mehr Geld, denn manchmal werden unerwartet Bankspesen abgezogen und der Betrag steht für das Closing nicht zur Verfügung.

 

Kosten

 

Die Kosten für den Kauf, die neben dem eigentlichen Kaufpreis auf Sie entfallen, sind im allgemeinen relativ niedrig. Es kommt jedoch vor, dass Verkäufer bestimmte Kosten auf den Käufer abwälzen, das muss im Vertrag jedoch geregelt sein. Meist trägt der Verkäufer bis auf wenige Ausnahmen alle Kosten. Sie tragen lediglich die Gebühren für Eintragung ins Grundbuch und geringe Bearbeitungskosten des Title Agents und Ihres Maklerbüros. 

 

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